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百强房(fang)企盈利能力(li)第一!中海未踩中“三条(tiao)红线”,融资成本维持低位 来(lai)源:每(mei)日财报

撰文/蔡(cai)海东(dong)

出品/每日财报

中国海外发(fa)展(00688.HK)连年(nian)取(qu)得营收正(zheng)增(zeng)长,2020年(nian)业绩仍然(ran)保(bao)持良好态势。2020年(nian)年(nian)报(bao)显示,其实(shi)现(xian)营收为1857.90亿元(yuan),同(tong)(tong)比增(zeng)长13.53%;实(shi)现(xian)归(gui)母净利润为439.04亿元(yuan),同(tong)(tong)比增(zeng)长5.49%。除此(ci)之外,其实(shi)现(xian)合约物业销售额3607.2亿元(yuan),同(tong)(tong)比增(zeng)长12.5%;低音销售楼面面积为1917万平方米,同(tong)(tong)比增(zeng)长6.8%。

在(zai)业(ye)绩(ji)稳定增长的同时(shi),中国海外(wai)发展财务(wu)表(biao)现稳定,融资成本低于(yu)同行,利润率(lv)持续保持领(ling)先。在(zai)“三(san)条红线”实施(shi)之年,其借(jie)贷水平较低且(qie)债(zhai)务(wu)结构(gou)较为合理,未踩中任何一条红线,属(shu)于(yu)“绿档”企业(ye)。

盈利能力领先同行,财务杠杆保持健康

3月18日,中(zhong)(zhong)指研究(jiu)院发布“2021年(nian)中(zhong)(zhong)国(guo)房地产百强企业(ye)”名单显示,万彩吧(中(zhong)(zhong)国(guo)海(hai)外发展(zhan))在百强房地产企业(ye)中(zhong)(zhong)排名第(di)六位。另外,在2021年(nian)中(zhong)(zhong)国(guo)房地产百强企业(ye)“盈利性TOP10”排行榜(bang)中(zhong)(zhong),万彩吧(中(zhong)(zhong)国(guo)海(hai)外发展(zhan))盈利性排名第(di)一(yi)。

从(cong)财务的(de)角度来看,中国海外发(fa)展利(li)(li)润率(lv)保持行业领先,2020年(nian)实(shi)现(xian)毛利(li)(li)率(lv)为30.05%,实(shi)现(xian)净(jing)利(li)(li)润率(lv)为25.7%,股东应占净(jing)利(li)(li)率(lv)为23.6%。与此(ci)同(tong)时,国海外发(fa)展销售额实(shi)现(xian)逆(ni)势(shi)双位增长,金额达到3607.2亿元(yuan),同(tong)比增长12.5%,完成2020年(nian)4000亿港元(yuan)的(de)销售目标(biao)。

在(zai)2020年度业绩发(fa)布会上,中国海(hai)外发(fa)展罗亮指出,“去(qu)年无(wu)论(lun)是从销(xiao)售额、营(ying)收还(hai)是净利润、利润总额、利润率方面,中海(hai)都(dou)如期(qi)地完成了原来设定的‘十三五’规(gui)划目标(biao)。”

值(zhi)得注意的是,2020年遭受疫(yi)情冲击,房(fang)地产(chan)行业整体盈利能力受到(dao)影(ying)响(xiang),且政府提出楼市宏观(guan)调控政策,进一步稳(wen)地价、稳(wen)房(fang)价、稳(wen)预期,房(fang)地产(chan)融资(zi)能力受到(dao)较大限制。

在(zai)此背(bei)景(jing)下(xia),房地产行(xing)(xing)业(ye)毛(mao)利(li)率(lv)受到(dao)挤压,整(zheng)体(ti)呈现下(xia)降趋势。有(you)分析指出,未来房地产行(xing)(xing)业(ye)毛(mao)利(li)率(lv)应保持(chi)在(zai)20%-25%之间。中国海外发展2020年毛(mao)利(li)率(lv)为(wei)30.05%,较2019年的33.66%有(you)所(suo)下(xia)降,但在(zai)行(xing)(xing)业(ye)中仍位居前列。

2021年(nian)(nian)为“三条(tiao)红线”实施(shi)之年(nian)(nian),在(zai)融(rong)资(zi)(zi)监管(guan)高压(ya)下,房地(di)产(chan)行业面临降(jiang)杠杆、降(jiang)负债(zhai)(zhai)的压(ya)力(li)。中国海外发(fa)展财务资(zi)(zi)金管(guan)理保(bao)(bao)持(chi)稳健,尚未踩中任何(he)一条(tiao)红线。2020年(nian)(nian)年(nian)(nian)报显示,其资(zi)(zi)产(chan)负债(zhai)(zhai)率为60.1%,净借贷比为32.6%,在(zai)行业中保(bao)(bao)持(chi)低(di)位。

具体来看(kan),截(jie)止(zhi)2020年(nian)末,中(zhong)国(guo)海外发展(zhan)流动负(fu)(fu)债为3039.62亿(yi)(yi)(yi)元,负(fu)(fu)债总(zong)额为4953.08亿(yi)(yi)(yi)元。以此计(ji)算,其(qi)(qi)流动负(fu)(fu)债率为61.37%。其(qi)(qi)银(yin)行(xing)及其(qi)(qi)他应(ying)付票据分别为1368.1亿(yi)(yi)(yi)元及761.7亿(yi)(yi)(yi)元,有息(xi)负(fu)(fu)债合计(ji)为2129.8亿(yi)(yi)(yi)元。其(qi)(qi)中(zhong),一年(nian)内到期(qi)有息(xi)负(fu)(fu)债为438亿(yi)(yi)(yi)元,占有息(xi)负(fu)(fu)债总(zong)额20.60%。

融资成本维持低位,拿地规模持续扩大

2020年年报显示,中(zhong)国(guo)海外发展流动资(zi)产净值为(wei)3322.9亿元,流动比率为(wei)21倍,利息倍数(shu)比率为(wei)7.8倍,加权平均(jun)借贷成本为(wei)3.8%。

中(zhong)国海外(wai)发展常年(nian)取得(de)较低的(de)(de)融资成本,与其(qi)发挥境内外(wai)融资平(ping)台(tai)的(de)(de)关系(xi)密不可分。2020年(nian),其(qi)于境外(wai)发行(xing)(xing)10亿美元中(zhong)期票据(ju),于境内发行(xing)(xing)126亿元债券(quan)。其(qi)中(zhong),绿(lv)色资产支(zhi)持专项证券(quan)共(gong)计37亿元,成为国内首(shou)单、发行(xing)(xing)规(gui)模(mo)最大、发行(xing)(xing)利率最低的(de)(de)CMBS项目。

近5年来,中国(guo)海(hai)外发展财务(wu)(wu)杠杆(gan)、资(zi)金负债率水平(ping)基(ji)本维持在60%左右。中国(guo)海(hai)外发展郭光辉对媒体表示(shi),中海(hai)并不是通过高杠杆(gan)、高融资(zi)、高负债去推动(dong)销售(shou)额与利润增(zeng)长,而是靠精(jing)准(zhun)投(tou)资(zi)、精(jing)益(yi)建造、精(jing)细管理、精(jing)诚服务(wu)(wu)、精(jing)确营销等。

与此同(tong)(tong)时,中国海外(wai)发展维持着(zhe)良好的现金流(liu)。同(tong)(tong)花顺数据显示,2018年至2020年中期,其经(jing)营活动(dong)产(chan)生(sheng)的现金流(liu)净额为(wei)(wei)-70.53亿(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、99.10亿(yi)(yi)元(yuan)(yuan)及70.56亿(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。2020年末期,其现金及现金等(deng)价物为(wei)(wei)1104.69亿(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

在(zai)“两集(ji)中”政策下,一年仅有(you)3次拍(pai)(pai)卖土(tu)(tu)地(di)(di)(di)机会(hui),大量土(tu)(tu)地(di)(di)(di)将集(ji)中竞拍(pai)(pai),土(tu)(tu)地(di)(di)(di)竞争程度(du)降(jiang)低,有(you)望促使土(tu)(tu)地(di)(di)(di)价(jia)格降(jiang)低。不过(guo),该土(tu)(tu)地(di)(di)(di)竞拍(pai)(pai)模式将对(dui)房企的融资能(neng)力与资金实力提出更高(gao)要求,资本(ben)雄厚及融资成本(ben)较低的房企将获得更多的拿地(di)(di)(di)机会(hui)。而(er)中国(guo)海外发展有(you)着良好的资金优势,在(zai)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)竞拍(pai)(pai)方面(mian)优势明显。

事实上,近几年来,中国海外发展一直加大土(tu)地(di)投(tou)资(zi)力度(du)。2017年至2019年,其实际权益土(tu)地(di)储(chu)备(bei)分别为(wei)5378万(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)、5697万(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)及5317万(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)。2020年,其新增土(tu)地(di)64幅,行政总楼(lou)面(mian)(mian)面(mian)(mian)积1349万(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi),实际权益面(mian)(mian)积1328万(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)。除(chu)去中海宏洋,其土(tu)地(di)储(chu)备(bei)为(wei)6179万(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

中国海外发展(zhan)对外表示,2021年(nian)将继(ji)续保持(chi)主动进(jin)取,全年(nian)新增(zeng)土(tu)地(di)权(quan)益(yi)投(tou)资额预算1650元,同比(bi)增(zeng)长25.2%。

除此之(zhi)外,针对未来房地(di)产优(you)质土地(di)日益稀缺(que)的问题,中(zhong)国海外发展提出“蓝海战略”,在一(yi)二线城市(shi)(shi)的大市(shi)(shi)场(chang),结合(he)公司商业(ye)、文化场(chang)馆等(deng)投资开发的城市(shi)(shi)运(yun)营能力(li),与各类大业(ye)主(zhu)合(he)作,拓(tuo)展城市(shi)(shi)更新、旧城改(gai)造、地(di)铁上盖等(deng)大型综合(he)项(xiang)目。

中国海外发(fa)展借贷(dai)水(shui)平低且债(zhai)务结构较为合理,未(wei)踩(cai)中“三条红线”任何一条,2021年融资能力未(wei)受到政策限制(zhi)。再(zai)加上其融资成本较低,现(xian)金流(liu)表现(xian)良好,在“两集中”政策之下或能获得(de)更大的优势(shi)。

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