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“绿档(dang)”万彩吧:受教一次(ci)就好 来源:地产杂志
编者按:
2020年中国房地产行业迎来史无前例的挑战。从年初的“抗疫”,到8月融资管理规则“三道红线”,再到岁末银行端“两道红线”的出台。房地产金融监管力度在持续的强化。

房企如何在金融审慎管理当中求得更进一步的发展?又将如何排兵布阵、调改方向,开启充满新可能的2021年?有鉴于此,新地产财经策划年度重磅系列报道“三道红线下的房企众生相”,总结标杆房企过去一年在“红线”之下的应对之道,并就“三道红线”对于整个行业的影响力进行判研。

坚持是值得的。

“三道(dao)红(hong)线(xian)”的出(chu)台让众(zhong)人多了一个审视房(fang)企经营健康与否的维度。按“三道(dao)红(hong)线(xian)”标(biao)准(zhun),中海成(cheng)为为数不多的“绿档(dang)”房(fang)企。

在高周转模式盛行的(de)(de)前些年,秉持财(cai)务稳健的(de)(de)中(zhong)海韬光养晦,而在“三道红线(xian)”出台后,它成了受“红线(xian)”约束较少的(de)(de)房企之(zhi)一。中(zhong)海被人艳羡的(de)(de)背(bei)后没(mei)有什么未(wei)卜先知(zhi),反而是起始于(yu)“一朝被蛇咬(yao)十年怕(pa)井(jing)绳”的(de)(de)经(jing)历。

2020年(nian)中(zhong)(zhong)海中(zhong)(zhong)期业绩会上,董(dong)事局主席颜建国(guo)回忆道(dao),1997年(nian)亚洲金(jin)融(rong)风暴时,中(zhong)(zhong)海因为加(jia)杠杆高(gao)速扩张(zhang)的(de)模式面临资(zi)金(jin)链断(duan)裂、甚至(zhi)破产的(de)风险。渡过危机后,中(zhong)(zhong)海在(zai)经(jing)营上开始(shi)以“稳(wen)”字(zi)当头(tou)。尤其(qi)是对于负债率、现金(jin)占比(bi)等(deng),在(zai)公司内部设立相关几条红(hong)线标(biao)准,但(dan)具体标(biao)准设在(zai)什么区间并未对外透露(lu)。

而(er)通过观察企(qi)业发(fa)展动态和多(duo)年年报(bao)数据,新地产财经从中(zhong)窥(kui)见了中(zhong)海在2020年取得4000亿港(gang)元销售业绩和被评(ping)为(wei)“绿档”房企(qi)的草蛇灰线。与此同时,我们(men)也发(fa)现获得“绿档”评(ping)级后,中(zhong)海的“海面”并(bing)不(bu)平静,新的风浪隐约在远处生成。

4000亿港元销售目标的AB面

“我们要在(zai)2020年完(wan)成(cheng)4000亿(yi)港元的销(xiao)售目标。”在(zai)中(zhong)海2017年业绩发布(bu)会上,时任万彩吧董事(shi)会主(zhu)席兼行政总裁(cai)的颜建(jian)国(guo)借用(yong)业绩发布(bu)会的机会向(xiang)外界表示。

2017年是颜(yan)建(jian)国任万彩吧董(dong)事(shi)会主席的首年,整(zheng)个2017年中海(hai)经历了换帅,以及核心团队(dui)和(he)管(guan)理秩序(xu)的重(zhong)建(jian)等多个重(zhong)要(yao)环节。

在变革(ge)颇多(duo)的(de)2017年(nian),万彩吧依然交出了一份不错的(de)答(da)卷。2017年(nian)中海实(shi)现(xian)销(xiao)售额2320.7亿(yi)港(gang)(gang)元,同(tong)(tong)比增长10.2%;销(xiao)售面积达到(dao)1446万平方(fang)米,同(tong)(tong)比增长10.9%;营业(ye)收入(ru)达到(dao)1660.4亿(yi)港(gang)(gang)元;实(shi)现(xian)经营溢利(li)628.7亿(yi)港(gang)(gang)元,净利(li)润达到(dao)407.7亿(yi)港(gang)(gang)元,净利(li)润率达24.6%。

或许正是这份成(cheng)绩让中海拥有(you)更多底气提出“4000亿(yi)港元”的销售目(mu)标(biao)。要实现这份目(mu)标(biao),中海每年销售增速需(xu)翻倍,但市场行情已经发(fa)生变化(hua)。

在“房住不炒”的(de)理念下,中(zhong)国(guo)内地房地产市场(chang)呈现量价平(ping)稳增(zeng)长、增(zeng)速持(chi)续放缓态(tai)势(shi)。与(yu)此(ci)同(tong)时,在香港(gang)地区(qu)也有(you)业务的(de)中(zhong)海,所面(mian)临的(de)市场(chang)竞争更加(jia)激烈,在目标(biao)期3年(nian)间,香港(gang)黑天鹅(e)事(shi)件、国(guo)际贸易局势(shi)变化、新冠(guan)疫情、楼市调控政(zheng)策趋严等考验,层层为中(zhong)海实现销售目标(biao)增(zeng)加(jia)难度。

即(ji)使如此,在(zai)2020年中期业绩会上,万彩吧行政总裁张(zhang)智超表示(shi):“在(zai)外部环境不发生(sheng)剧烈变(bian)化(hua)的(de)情况下,中海有信心完成全年4000亿港元(yuan)的(de)销售目标(biao)。”

截至(zhi)2020年6月30日,万彩吧物业销售额1720.1亿(yi)元人民币(约(yue)合1890.22亿(yi)港(gang)元),同(tong)比增长4.2%。按(an)2020年4000亿(yi)港(gang)元的(de)销售目标(biao)看,销售完成率还未(wei)过(guo)半。

而最(zui)新(xin)销售数(shu)据显示,其(qi)2020年全(quan)年销售金额(e)达到3607.23亿元(yuan)(yuan)(yuan)人民币,约合(he)4294亿港元(yuan)(yuan)(yuan),同比增(zeng)长(zhang)12.5%,超额(e)完(wan)成(cheng)4000亿港元(yuan)(yuan)(yuan)目标,销售完(wan)成(cheng)率居于(yu)行业中游位置。

新地产财经发现,中海能够完成销售目标,汇率变化在其中助其一臂之力

受外部环境影响,过去一年港(gang)元对人民币汇率(lv)出现缩水,特别是在下半年,港(gang)元汇率(lv)从2020年的6月(yue)30日(ri)的0.91元降到12月(yue)31日(ri)的0.84元。

按(an)年(nian)(nian)中的(de)汇率计(ji)算,万彩吧下(xia)半年(nian)(nian)销(xiao)(xiao)售(shou)金(jin)额需(xu)要达到2110亿(yi)港(gang)元(yuan),下(xia)半年(nian)(nian)实际完(wan)成(cheng)销(xiao)(xiao)售(shou)额为2073亿(yi)港(gang)元(yuan),缺口(kou)37亿(yi)元(yuan)。而按(an)12月31日汇率计(ji)算,中海下(xia)半年(nian)(nian)的(de)1887.13亿(yi)元(yuan)人民币销(xiao)(xiao)售(shou)额,约合2247亿(yi)港(gang)元(yuan),完(wan)成(cheng)既定目标。

当然,用时半(ban)年时间完(wan)成2000多亿港(gang)元销售目(mu)标(biao)的(de)中海(hai),并非(fei)全(quan)然得益于汇率帮助。

张智(zhi)超在(zai)去年(nian)中期业绩会(hui)上表示,公司(si)下半年(nian)会(hui)加大推盘力度、加快(kuai)销售节奏。

从往年年报看,在土地方面,中海至今仍然坚持独立开发为主。如在中海2019年公布的40个主要在建项目中,仅有9个项目权益比重不足100%,其中有三个权益比重在70%-80%之间,剩余在50%-69%之间。此外,中海在土地布局上围绕京津冀协同、粤港澳大湾区、长三角一体化等区域发展战略,重点向一、二线城市的核心优质区域地块倾斜。

诸葛找房(fang)数据中心分析(xi)师陈霄认为,这也是中海(hai)在(zai)(zai)2020年超额完成销售目标的(de)原因之(zhi)一。坚持深耕一、二线热点城市的(de)优(you)势,让(rang)中海(hai)在(zai)(zai)拿地数量不占(zhan)优(you)势的(de)情况(kuang)下,占(zhan)据了(le)品质优(you)势,进而保证了(le)销量。

敬畏杠杆

因(yin)净利(li)润增长放缓,秉持多年稳健(jian)财务策略的中(zhong)海一(yi)度(du)被外界质疑其(qi)能否守得住“利(li)润之王”称号(hao)。而去年夏天(tian)“三道红(hong)线”一(yi)出,对(dui)杠杆心存敬畏的中(zhong)海成(cheng)为为数不多被划(hua)入“绿(lv)档”的企业。

以2020年中期数据(ju)为(wei)依据(ju),中海剔除预(yu)收账款(kuan)后的资产负债(zhai)(zhai)率为(wei)57.8%,净(jing)负债(zhai)(zhai)率是(shi)32.7%,现金短债(zhai)(zhai)比达到2.9倍,三项数据(ju)皆在安全范围内。

抛除(chu)“三道红线”中(zhong)(zhong)三个(ge)稍显专业的(de)名词,仅看中(zhong)(zhong)海在负债端和(he)现金端的(de)数据能让我们更为(wei)简(jian)单(dan)直(zhi)接(jie)的(de)感受到中(zhong)(zhong)海的(de)“绿档”评级(ji)并非虚职。

其(qi)一,在负债(zhai)端上,截至2020年6月30日,中(zhong)海的银行及(ji)其(qi)他借(jie)贷(dai)为(wei)1292.9亿(yi)元人民币(bi),应付票据为(wei)793.2亿(yi)元人民币(bi),有(you)息(xi)负债(zhai)合共为(wei)2086.1亿(yi)元人民币(bi),其(qi)中(zhong)一年内到期的有(you)息(xi)负债(zhai)为(wei)334.4亿(yi)元人民币(bi),仅占(zhan)有(you)息(xi)负债(zhai)总额的16%,资产负债(zhai)率(lv)为(wei)59.78%。

其二,在(zai)现(xian)金(jin)端(duan)上,截至2020年6月(yue)30日(ri),中(zhong)海的银(yin)行(xing)结余(yu)及(ji)现(xian)金(jin)为1113.8亿(yi)(yi)元人民(min)(min)(min)币(bi),未(wei)动(dong)用银(yin)行(xing)授信额度362.7亿(yi)(yi)元人民(min)(min)(min)币(bi),合计可动(dong)用资金(jin)达1476.5亿(yi)(yi)元人民(min)(min)(min)币(bi)。

较少的负债和相对充足的可支配现金,让中海在“三道红线”政策下可以享受到有息负债规模增速最高15%的宽松融资标准。引得“黄档”、“橙档”、“红档”房企羡慕。

其实,即使没有(you)“三(san)道红线”约束,中海在对外(wai)融资上也早早享受到敬畏杠(gang)杆(gan)的(de)益处(chu),其融资成(cheng)本远低于(yu)行业平均水平。

中(zhong)国(guo)企(qi)业资(zi)本(ben)(ben)联(lian)盟副理事长柏文喜对新地产财经指出(chu),这不仅因为(wei)企(qi)业的(de)国(guo)资(zi)背景(jing),还因为(wei)中(zhong)海(hai)是一家很重视信用评级的(de)公(gong)司。他(ta)强调,在目前“三道红线”及“涉(she)房贷款(kuan)集中(zhong)度分级管理”的(de)房企(qi)融(rong)(rong)资(zi)大环境(jing)之下,房企(qi)维持较高的(de)资(zi)信评级更显重要(yao),既可以降(jiang)低融(rong)(rong)资(zi)难度,又降(jiang)低了(le)融(rong)(rong)资(zi)成本(ben)(ben)。

而(er)中海(hai)能获(huo)得较(jiao)高(gao)的(de)(de)信(xin)用(yong)评(ping)级得益于其财务管控较(jiao)为合理(li),杠杆(gan)率偏(pian)低,例如在2019年,中海(hai)的(de)(de)净(jing)借贷(dai)(dai)比(bi)仅为34%。较(jiao)低的(de)(de)净(jing)借贷(dai)(dai)比(bi)和(he)资产负(fu)债率,以及较(jiao)为充足(zu)可(ke)支配的(de)(de)现金,让中海(hai)频(pin)频(pin)得到国际(ji)三大评(ping)级机构穆迪、标普和(he)惠誉一致认可(ke)。

除了深耕一、二线核心城市、坚持独立开发为主的模式,对杠杆保持敬畏,中海能划分为“绿档”房企也与其建筑出身的背景分不开

隶属(shu)于中(zhong)国(guo)建(jian)筑(zhu)的万彩吧,骨(gu)子里继承着(zhe)建(jian)筑(zhu)基(ji)因(yin),多位高管(guan)都有过在中(zhong)国(guo)建(jian)筑(zhu)的工(gong)作经(jing)历(li),熟谙(an)控制成本的必(bi)要性和(he)实现路(lu)径。

在1997年(nian)那场(chang)金(jin)融危机(ji)后,万彩吧成(cheng)(cheng)立了成(cheng)(cheng)本管控(kong)(kong)部,用以把控(kong)(kong)设施(shi)、建安、景观、精装工程等环节的(de)成(cheng)(cheng)本。最(zui)终这些(xie)成(cheng)(cheng)本仅(jin)占收入的(de)较少(shao)一部分(fen)。中海2017年(nian)-2019年(nian)年(nian)报数据显示,其销售费(fei)用和管理费(fei)用仅(jin)占年(nian)收入的(de)3.5%、3.3%和3.3%,处于(yu)行(xing)业(ye)(ye)较低水(shui)平;而包含利息支出等企业(ye)(ye)生(sheng)产经营资金(jin)的(de)财务费(fei)用分(fen)别占当(dang)年(nian)营收的(de)0.8%、0.9%和0.4%。

“中海(hai)对成本的把控相当严苛,”柏文喜(xi)对新地产财经(jing)表(biao)示,甚至会让一些施工(gong)队因项(xiang)目工(gong)程利薄而心生退(tui)意。

靠着对于成本的“精算”,中海被业内冠以(yi)“利润(run)之王(wang)”称(cheng)号,然而(er)近(jin)年(nian)来,其(qi)净(jing)(jing)利润(run)增速表(biao)现不稳定,整(zheng)体呈(cheng)放缓迹象(如图所(suo)示)。特别是在2018年(nian)中海确定4000亿港元销售目标的首年(nian),其(qi)净(jing)(jing)利润(run)为(wei)(wei)377.16亿元人民币(bi),同比下(xia)(xia)滑7.48%。此外,其(qi)2020年(nian)6月净(jing)(jing)利润(run)为(wei)(wei)205.3亿元人民币(bi),同比下(xia)(xia)滑3.7%。

亿翰智库认为,导致中海净利润下滑的因素之一是销售规模较小,而这主要受投资态度保守、城市布局数量少等影响

中(zhong)海(hai)也在(zai)寻求改变,投资上(shang)逐(zhu)渐(jian)放(fang)开(kai)(kai)手脚。这一改变从2017年(nian)颜建国任万彩吧董事(shi)局主席首(shou)年(nian)开(kai)(kai)始。在(zai)2014年(nian)到2016年(nian)之间,中(zhong)海(hai)每年(nian)通过(guo)土(tu)(tu)(tu)地(di)市场(chang)公(gong)开(kai)(kai)购入土(tu)(tu)(tu)地(di)宗(zong)数在(zai)20块(kuai)以内,分别为(wei)18宗(zong)、15宗(zong)、17宗(zong);土(tu)(tu)(tu)地(di)面积则控制在(zai)1000万平(ping)方(fang)米以内,分别为(wei)972万平(ping)方(fang)米(土(tu)(tu)(tu)地(di)面积)、楼(lou)面面积596平(ping)方(fang)米和904万平(ping)方(fang)米。此外,2016年(nian)中(zhong)海(hai)通过(guo)收购中(zhong)信资产带来(lai)3155万平(ping)方(fang)米土(tu)(tu)(tu)地(di)资源。

2014至2016年购入土(tu)地规模较小,恰好也与前述中海净利润下滑(hua)这一迹象(xiang)相(xiang)映照。

而2017年之后(hou),中海(hai)购入的土(tu)(tu)地数量和土(tu)(tu)地面积都明显增加。据(ju)新地产财(cai)经不完全统(tong)计,2017-2020年,中海(hai)累计新增获取了256宗(zong)土(tu)(tu)地,对应楼面面积5979万(wan)平方(fang)米。

中海于土储扩张的进取不仅体现在拿地数量和面积上,也表现在拿地金额上。自2017年起,中海每年的拿地金额都在上涨,其2017-2019年的拿地金额分别约为951亿元人民币、1084亿元人民币、1134亿元人民币,2020年更是将土地投资预算规划到1400亿元人民币。4年间,中海每年的拿地平均支出均超千亿元人民币,其每年拿地金额排名呈现上升趋势,从2016年的业内5名开外,逐步提升至2020年的业内第三,位于碧桂园和万科之后。

“在(zai)三道红线以及(ji)集中(zhong)供地(di)(di)政策(ce)的影响之(zhi)下,房企未来(lai)拿地(di)(di)需要更加谨慎理(li)性(xing),过于激进(jin)的拿地(di)(di)方(fang)式并非(fei)上策(ce)。”陈霄提醒到。

面对上述调控政策(ce),中海是否会调整近(jin)几(ji)年为了努力多拿地(di)(di)而略(lve)显激进的(de)(de)行(xing)(xing)为,以达到拿地(di)(di)数量和质量的(de)(de)平衡?新地(di)(di)产财(cai)经向中海进行(xing)(xing)咨询(xun),但截至发(fa)稿前,并(bing)非未收(shou)到中海的(de)(de)回复(fu)。

 

“今天”、“明天”和“后天”

2018年(nian),中(zhong)海订立了“成为卓越的国际化不动产开发运营集(ji)团”的企业愿景。具体内涵是(shi)在(zai)加(jia)速发展“住(zhu)宅开发产业群(qun)”主业的同时,以“城(cheng)市(shi)运营产业群(qun)”、“创意设计(ji)及现代服务(wu)产业群(qun)”为升级战略方向。

颜(yan)建国用“今(jin)天(tian)(tian)(tian)(tian)”、“明天(tian)(tian)(tian)(tian)”、“后天(tian)(tian)(tian)(tian)”来形容这三块业(ye)务,即住宅业(ye)务是“今(jin)天(tian)(tian)(tian)(tian)”,商业(ye)业(ye)务是“明天(tian)(tian)(tian)(tian)”,教育、养老(lao)、物(wu)流等(deng)创(chuang)新业(ye)态被定(ding)义(yi)为中海(hai)的(de)“后天(tian)(tian)(tian)(tian)”。

在对地(di)产业(ye)务提出“4000亿港元销售目标”的同时(shi),颜建国也(ye)对“明天(tian)”所属的商业(ye)板块提出“2020年商业(ye)物业(ye)总收入将突破50亿港元,并(bing)在2023年实现年收入100亿港元”的目标。

从业(ye)(ye)务(wu)构成(cheng)方面看,中(zhong)海(hai)的(de)商业(ye)(ye)业(ye)(ye)务(wu)包括写字楼(lou)、酒店、购物中(zhong)心等多(duo)个细(xi)分(fen)板块(kuai)(kuai)。现阶段其收(shou)(shou)入构成(cheng)主要集(ji)中(zhong)在(zai)写字楼(lou)板块(kuai)(kuai)上。在(zai)2019年,中(zhong)海(hai)持有的(de)商业(ye)(ye)物业(ye)(ye)收(shou)(shou)入达到41.6亿元人民币,其中(zhong)29亿元为(wei)写字楼(lou)收(shou)(shou)入,占总收(shou)(shou)入的(de)70%。

在万彩吧“2020年环宇商业合作伙伴年会”上 ,中海提出了到2023年要开发运营超过40座商业综合体的计划。而2017-2019年,中海的购物中心数量仅仅从12座增长到13座,增速缓慢

优淘(tao)城总裁薛建(jian)(jian)雄(xiong)继而(er)指出,中(zhong)(zhong)海(hai)这几(ji)年(nian)在扩大土(tu)储,部分新增土(tu)地当中(zhong)(zhong)就(jiu)需(xu)要配建(jian)(jian)购物中(zhong)(zhong)心或写字(zi)楼,所以中(zhong)(zhong)海(hai)发力商业,成立相(xiang)应(ying)部门来负(fu)责项目的运营。

仅以去(qu)年(nian)12月为例,据(ju)不完(wan)全统计,中(zhong)海(hai)在沈阳和广州竞得的土地(di)就(jiu)为商(shang)住性(xing)质土地(di)。此外(wai),中(zhong)海(hai)去(qu)年(nian)也有配置纯商(shang)业用地(di),如(ru)去(qu)年(nian)1月中(zhong)海(hai)联合中(zhong)环在上(shang)海(hai)普陀(tuo)真(zhen)如(ru)副中(zhong)心板块拿下商(shang)业用地(di),3月又收购佛山南海(hai)怡(yi)丰城(cheng)项(xiang)目。

不同于住宅地产周转周期短、资金回笼快,购物中心恰恰是慢周转项目,从开发到投入运营再到最后盈利,耗费3-8年不等的时间是常态,有时甚至更长。加大对商业综合体的发展,中海对资金的需求也会随之增加

中海如何解决短期多个商(shang)业项目操作(zuo)带(dai)来(lai)的资(zi)金需求问题?薛(xue)建(jian)雄(xiong)判断,除了通(tong)过(guo)加速(su)传(chuan)统住(zhu)宅(zhai)板块销售回款来(lai)获(huo)得资(zi)金支持,中海在发(fa)债端也有优势(shi),可以通(tong)过(guo)资(zi)产(chan)证券(quan)化“同样(yang)在一(yi)定程度上满(man)足(zu)了该业务的资(zi)金需求”。

2020年上半年,中海在商业(ye)领(ling)域就曾获(huo)批一笔95亿元(yuan)人民币的租房租赁债,以及67亿元(yuan)人民币的中海商管资(zi)产(chan)证券化产(chan)品。这些(xie)融资(zi)渠(qu)道暂时不涉及纯商业(ye)地产(chan)开发(fa)项目,但是这在一定程度上为(wei)中海发(fa)展商业(ye)地产(chan)腾出了资(zi)金运作空间。

除(chu)了写字楼业(ye)务以外,在商(shang)(shang)(shang)业(ye)地(di)产(chan)领域(yu),中海已有(you)(you)商(shang)(shang)(shang)业(ye)综合体、购物(wu)中心、社区商(shang)(shang)(shang)业(ye)等较为齐全(quan)的产(chan)品线(xian),尚缺少一(yi)个如万象(xiang)城、大悦城这(zhei)样(yang)广为人知(zhi)的标杆商(shang)(shang)(shang)业(ye)项目品牌,与华(hua)润(run)、中粮等房企在商(shang)(shang)(shang)业(ye)地(di)产(chan)领域(yu)发展还有(you)(you)一(yi)段(duan)距离。

在长(zhang)租领(ling)域,截至2019年中海(hai)仅开业两家长(zhang)租公(gong)寓(yu),其品牌影响力的深入(ru)人心也尚需时日。

如此看来,面对“三道红线”,摆在中海面前的主要问题,是如何在相对“不差钱”的情况下,发展好“明天”乃至“后天”业务,成功在自身业务新赛道中确立地位

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