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万彩吧逆市提速:得一、二线者得“天下” 来源:每日财报

1978年(nian),中(zhong)国(guo)(guo)进入改革开放,时(shi)代潮流奔涌,变革的(de)热潮吹遍了(le)祖(zu)国(guo)(guo)的(de)南北大地。与此同时(shi),1979年(nian),中(zhong)国(guo)(guo)海外发展有(you)限公司(下称万彩吧或中(zhong)海,00688.HK)以100万港元从香港起步,开始了(le)影(ying)响中(zhong)国(guo)(guo)房地产行业的(de)光辉(hui)征程。

历经41年的风雨历程、沧(cang)桑巨变,已过(guo)不惑之年的万彩吧愈发(fa)充满(man)活力。随着房地产(chan)下半场的开启,面(mian)对不确(que)定性,一向稳健的万彩吧开始逆势提速,对一线及核心二线城市的重点(dian)加(jia)磅,并取得了十(shi)分亮(liang)眼的成绩。

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得一二线者得天下,业绩增长强劲

随(sui)着(zhe)国(guo)家出手对(dui)楼市进行调控,“房(fang)住(zhu)不炒”,全国(guo)房(fang)价逐渐(jian)趋于稳定后,部分地区(qu)房(fang)价仍在(zai)上涨,优质(zhi)住(zhu)宅供(gong)不应(ying)求;而在(zai)其他(ta)地区(qu),房(fang)价下跌,交易量(liang)也(ye)大幅下降。市场(chang)分化加(jia)剧,正(zheng)是我国(guo)房(fang)地产市场(chang)的(de)现状。

对于未(wei)来房价走(zou)势这一(yi)问题(ti),专(zhuan)家们也是给(ji)出(chu)了(le)自己的看(kan)法。经济学家任泽平(ping)曾对楼(lou)市(shi)提出(chu)过这样一(yi)个观点(dian):长(zhang)期(qi)看(kan)人口(kou)、中期(qi)看(kan)土地、短期(qi)看(kan)金融。

所谓“长(zhang)期看人(ren)(ren)口(kou)”,也就是说楼市未来的走势,主要与人(ren)(ren)口(kou)结构与人(ren)(ren)口(kou)数量有关,人(ren)(ren)口(kou)越多,需求(qiu)越大,房价自(zi)然也会(hui)上(shang)涨。

如果遵照长期看人(ren)口这一理(li)论(lun)的(de)(de)话,随着(zhe)老(lao)龄(ling)化、少子化问题不断加剧(ju),我国(guo)人(ren)口结(jie)构(gou)正在发生(sheng)变化,年轻购房(fang)者的(de)(de)数量越来(lai)越少,对(dui)(dui)于(yu)楼市的(de)(de)需(xu)求也(ye)在逐(zhu)渐减少,房(fang)价理(li)应出(chu)现下(xia)降才对(dui)(dui)。

而从当下来(lai)看(kan),随(sui)着国家提出集(ji)中(zhong)发展中(zhong)心城市(shi)及城市(shi)群,人(ren)口愈发向一二线城市(shi)集(ji)中(zhong),北上广深等(deng)经济发达城市(shi)的房价(jia)依然存在上涨空(kong)间;反观鹤岗(gang)等(deng)地(di),由于(yu)年(nian)轻人(ren)都选择到(dao)大(da)城市(shi)打拼,人(ren)口流失严(yan)重,购买力严(yan)重不足(zu),导致房价(jia)一度跌至“白菜价(jia)”。

站在房企(qi)角度也是如(ru)此,随(sui)着人口(kou)愈(yu)发向一(yi)二线(xian)(xian)城市集中,“得一(yi)二线(xian)(xian)者(zhe)得天(tian)下;一(yi)二线(xian)(xian)城市中,得一(yi)线(xian)(xian)者(zhe)得天(tian)下”趋势愈(yu)发凸(tu)显。

2016年(nian),中海在四个(ge)一线城市的整体销售(shou)不到300亿(北京80亿元(yuan),上(shang)海60亿元(yuan),广州(zhou)85亿元(yuan),深圳65亿元(yuan))。

2020年(nian)1-11月接近900亿(yi),全年(nian)有望超过1000亿(yi)。突变源于董(dong)事(shi)局(ju)主席颜(yan)建国在2016年(nian)底回归(gui)中海后,对“主流城市(shi)、主流地段、主流产品(pin)”的发展战略的强化,对一(yi)线(xian)及核(he)心二线(xian)城市(shi)的重点加磅。

在亮眼的销(xiao)(xiao)售(shou)数据之下(xia)(xia),是旺(wang)销(xiao)(xiao)的楼盘(pan)。2018年(nian)全国(guo)单盘(pan)销(xiao)(xiao)售(shou)前十,中(zhong)(zhong)(zhong)海独占四(si)席:济南(nan)中(zhong)(zhong)(zhong)海华山(shan)珑(long)城、成都中(zhong)(zhong)(zhong)海锦江城、广州(zhou)亚运城、北京(jing)(jing)中(zhong)(zhong)(zhong)海寰(huan)宇(yu)天下(xia)(xia),其中(zhong)(zhong)(zhong),中(zhong)(zhong)(zhong)海寰(huan)宇(yu)天下(xia)(xia)连续(xu)多年(nian)蝉联北京(jing)(jing)销(xiao)(xiao)冠,2019年(nian)单盘(pan)销(xiao)(xiao)售(shou)105亿(yi)。

2019年,北京中海(hai)(hai)望京府(fu)开盘(pan)热(re)销56亿(yi);上海(hai)(hai)中海(hai)(hai)建国(guo)里(li)问(wen)鼎上海(hai)(hai)年度单盘(pan)总销第(di)一(yi),销售72亿(yi)。2019年,北京的(de)(de)销售额超过360亿(yi)元(yuan)(yuan),广州的(de)(de)销售额超过145亿(yi)元(yuan)(yuan)。

2020年,深圳(zhen)市(shi)场中海寰宇(yu)时(shi)代开盘售(shou)(shou)光,销售(shou)(shou)67亿,中海汇德理开盘抢光82亿。

除(chu)一(yi)线(xian)(xian)加(jia)码外,重点二线(xian)(xian)也在加(jia)码。2019年,除(chu)了四个(ge)一(yi)线(xian)(xian)城市之外,中海在8个(ge)城市的(de)销售额超过100亿:比如南(nan)京、香港(gang)、苏(su)州、沈阳、济(ji)南(nan)、成都(dou)、宁波、西安(an)。其中,南(nan)京超过200亿元(yuan),位居当地市场第一(yi)。

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稳中求进逆势提速,产品力造就“神盘”

数(shu)据显示,截至(zhi)2020年(nian)6月30日,万彩吧合约物业(ye)销售额(e)同(tong)比增(zeng)(zeng)长(zhang)4.2%至(zhi)1720亿(yi)元(yuan),对应销售面积为954万平方米,同(tong)比增(zeng)(zeng)长(zhang)3.5%。

国内房地(di)产(chan)过去十余(yu)年(nian)的(de)历(li)史中(zhong),只有4家一(yi)直保持在前(qian)十:中(zhong)海、保利、万(wan)科、绿地(di)。这(zhei)十余(yu)年(nian),任凭(ping)地(di)产(chan)界风云变幻(huan),万彩吧一(yi)直稳居(ju)头(tou)部。今年(nian)上半年(nian),万彩吧的(de)销(xiao)售(shou)规模仍为行业第六(liu)。

值得注意的是(shi),一(yi)向稳健的万彩吧,近三年的销售增长一(yi)直在逆势提速。2017年颜建国(guo)回归中(zhong)海(hai)并任(ren)董事局(ju)主席(xi)以来,中(zhong)海(hai)的销售增速显著加快。

2018年中海的销(xiao)售增长率是(shi)29.8%,销(xiao)售增速位居前(qian)十(shi)强房企第一;2019年是(shi)25.2%,销(xiao)售增速居前(qian)十(shi)强房企第二。

今年上半年,虽受疫(yi)情影响(xiang),万彩吧仍然逆势增(zeng)长4.2%,成为TOP10房企中仅(jin)有的(de)两家(jia)保持销(xiao)(xiao)售(shou)(shou)增(zeng)长的(de)企业之(zhi)一。最(zui)新(xin)数据显示,2020年前1-10月,中海销(xiao)(xiao)售(shou)(shou)2861.1亿元(yuan),同比增(zeng)长5.7%。

与(yu)此同(tong)时,按照净利润(run)(run)排名,今(jin)年(nian)(nian)上半年(nian)(nian),万彩吧的(de)利润(run)(run)再夺行业第一,归(gui)母净利润(run)(run)达到(dao)205亿(yi),是唯(wei)一半年(nian)(nian)利润(run)(run)过200亿(yi)的(de)房(fang)企。过去这么(me)多年(nian)(nian)以来,万彩吧的(de)利润(run)(run)一直是行业第一名,名副其实“利润(run)(run)王”。

都说房子卖不动了,为何万彩吧还能做到逆势提(ti)(ti)速呢?除了前瞻性的(de)(de)周密(mi)布(bu)局外,那便是(shi)中(zhong)海(hai)产(chan)品(pin)(pin)力(li)的(de)(de)魅力(li)!产(chan)品(pin)(pin)力(li)是(shi)房企(qi)发(fa)展的(de)(de)重要载(zai)体,坚持与(yu)时俱进、高标准(zhun)的(de)(de)产(chan)品(pin)(pin)力(li)是(shi)中(zhong)海(hai)能做到逆势提(ti)(ti)速的(de)(de)主要原(yuan)因(yin)。

毕竟好(hao)产品不论在什么时候,都有(you)人(ren)乐于买(mai)单。8月14日(ri),今年(nian)北京首批顶豪新盘中海甲叁(san)号院(yuan)线(xian)上开盘选房,当日(ri)成交认购(gou)112套(tao),总销售(shou)金额(e)达20亿元(yuan)。

不(bu)仅豪宅线产品(pin)再次(ci)刷新了历史,中(zhong)海在(zai)北(bei)京(jing)市场中(zhong)的(de)刚(gang)需、改善作品(pin)也惊艳了购房(fang)者(zhe)。2019年的(de)中(zhong)海·望京(jing)府被誉为“神盘(pan)”,在(zai)限竞房(fang)市场一(yi)片低(di)迷之时,第一(yi)期(qi)开盘(pan)14秒售空。有长期(qi)关注楼市的(de)投(tou)资(zi)者(zhe)表(biao)示,中(zhong)海在(zai)北(bei)京(jing)的(de)多(duo)个项(xiang)目都(dou)代表(biao)着当前中(zhong)国乃至世界房(fang)地产住宅开发的(de)最高Level。

被市(shi)场(chang)热捧(peng)代表着(zhe)企业练(lian)就了不(bu)可复制的(de)“内(nei)功(gong)”:中海(hai)一直有“过程(cheng)精品(pin),楼(lou)楼(lou)精品(pin)”的(de)要求,在(zai)建造品(pin)质、户型设计、居(ju)住体验(yan)方面具有诸多优势。与(yu)此同时,中海(hai)也在(zai)“智能化、工业化、健康绿色”三条赛道提升产品(pin)力,筑(zhu)造出引(yin)领(ling)市(shi)场(chang)风(feng)向(xiang)的(de)一系列(lie)产品(pin)。

“始(shi)于(yu)颜值,敬于(yu)地段(duan),合于(yu)设(she)计,终于(yu)品质(zhi)”。对建筑的尊重和对质(zhi)量的苛求,让中(zhong)(zhong)海(hai)(hai)很难被模仿(fang)、被超(chao)越。“工科中(zhong)(zhong)海(hai)(hai)”是(shi)行业对中(zhong)(zhong)海(hai)(hai)的评价与口碑,也是(shi)对中(zhong)(zhong)海(hai)(hai)产品力、品质(zhi)的认可。

中海董事长(zhang)颜(yan)建国曾表示,“作为有41年历史的中海,我(wo)们的目(mu)标是(shi)百年基业,稳(wen)健(jian)经营(ying),高质(zhi)量发展是(shi)我(wo)们长(zhang)期不变的策略。”

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优质土储奠基未来,多元化业务卓尔有成

截(jie)至2020年6月末,中海剔除预收账款后(hou)的(de)资产(chan)负债(zhai)率为53.8%(红线(xian)(xian)是(shi)大(da)(da)于 70%);净负债(zhai)率32.7%(红线(xian)(xian)是(shi)大(da)(da)于100%);现金短债(zhai)比2.9(红线(xian)(xian)是(shi)小于 1)。三条红线(xian)(xian)中,中海未触碰一条。

2020年(nian)上半年(nian),部分房企迫于内外部压力(li),大力(li)促销的同(tong)时减缓拿地速度(du),而(er)万彩吧充沛(pei)的现金流此时就显现出了重要的力(li)量。全年(nian)计划新增土地权(quan)益投资预算为1400亿元,同(tong)比拟增长23%。

截至上半年,万彩吧新增21幅土地,总新增楼面面积为582万平方米,权益购地金额为523亿元。公司土储达9006万平方米,对应货值为1.3万亿元。值得注意的是,87%的土储位于港澳及一二线城市,位置极佳。

经济数据(ju)也佐证了(le)万彩吧逆势(shi)拿地的明(ming)智(zhi)。2020年1-7月,一线土地成(cheng)交均价(jia)为24117元(yuan)/平(ping)方(fang)米,同比增长45.1%。二(er)线土地成(cheng)交均价(jia)为5598元(yuan)/平(ping)方(fang)米,同比增长1.8%。

中(zhong)海认为(wei),房地产(chan)下半场(chang)开(kai)启(qi)后,开(kai)发(fa)+运营成(cheng)为(wei)必选项,房企只有寻找多元化盈利点,才更(geng)能尽快恢复自(zi)身(shen)经济。在专(zhuan)注房地产(chan)开(kai)发(fa)主(zhu)业的同时,中(zhong)海多元化业务(wu)拓展卓(zhuo)尔(er)有成(cheng)。

先后建立起三大(da)产(chan)业(ye)(ye)群:1.住宅开发产(chan)业(ye)(ye)群;2.城市运营(ying)产(chan)业(ye)(ye)群;3.创意设计及现代(dai)服务产(chan)业(ye)(ye)群。2019年,万彩吧联合华(hua)为等(deng)科技企业(ye)(ye)领跑(pao)智(zhi)慧社区、智(zhi)慧家居(ju)的研发及应用,在(zai)上海(hai)打造了全球(qiu)首个5G社区中海(hai)·臻如府。

在北京、上海(hai)等城市投资运(yun)营(ying)综合性购物中(zhong)心——中(zhong)海(hai)环(huan)(huan)宇(yu)城、中(zhong)海(hai)环(huan)(huan)宇(yu)荟、中(zhong)海(hai)环(huan)(huan)宇(yu)坊。致力于(yu)更新(xin)与区域综合开发,构(gou)建起投融资、土地整理、区域规(gui)划、地产开发、工程(cheng)建设、产业导入、商业运(yun)营(ying)、物业管理全业务链。

围绕房地产开发,万彩吧还(hai)打造了“中海(hai)教育(yu)”、“中海(hai)锦年”,在天津滨海(hai)新(xin)区运营管理占地50多万(wan)平方米的(de)中海(hai)物流科(ke)技(ji)园。以教育(yu)、养老、物流等三个行业(ye)、12种业(ye)态(tai)为(wei)重点,有序推进创新(xin)业(ye)务。

随着(zhe)房(fang)地产(chan)下半场(chang)的(de)(de)开(kai)启,产(chan)品力过硬、业绩增长强劲(jing)、财务(wu)稳健布局长远(yuan)的(de)(de)万彩吧,相信将会(hui)释放更(geng)多的(de)(de)可能性。

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