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中(zhong)海(hai)发布(bu)万字城市更新白皮书,对房地产行业做出(chu)系(xi)统(tong)性思(si)考和(he)总(zong)结 来源:樱桃大房子

这可能是2018年,中国房地(di)产行业最重要的一份白皮书(shu),没有(you)之一。

几(ji)天(tian)前,年销(xiao)售超2000亿的(de)万彩吧发布了《中海(hai)城(cheng)市更新白皮书》。

作为(wei)龙头(tou)房企,这(zhei)是万彩吧有史以来第一次以白皮(pi)书的形式,毫(hao)无保留(liu)地分享(xiang)自己(ji)对于(yu)行业的系(xi)统(tong)性思考。

白皮书(shu)中(zhong)浓墨重彩用大(da)篇幅提到了中(zhong)海操刀(dao)的两个城市更新项(xiang)目,投资额达(da)(da)500亿(yi)元(yuan)、规(gui)划总建(jian)筑(zhu)规(gui)模达(da)(da)320万平方米(mi)的北(bei)辛安项(xiang)目是北(bei)京最(zui)大(da)的棚户区改造(zao)项(xiang)目,以及(ji)投资额达(da)(da)600多亿(yi)、总规(gui)划建(jian)筑(zhu)面(mian)积超(chao)过1000万平方米(mi)的济南华山片区综合开发(fa)项(xiang)目则是山东(dong)省体量最(zui)大(da)的棚改旧改项(xiang)目之(zhi)一。

这(zhei)份五大章节、60多页、35000多字(zi)的(de)白皮书,既是(shi)中(zhong)海从这(zhei)两大超大体量城市(shi)更新项(xiang)目(mu)获得的(de)宝贵经验(yan)总(zong)结,也是(shi)中(zhong)海对中(zhong)国房地产数十(shi)年来(lai)城市(shi)更新领(ling)域的(de)回顾(gu)与总(zong)结,更代表着中(zhong)海对行业未来(lai)发展(zhan)的(de)沉淀(dian)与思考。

人(ren)们(men)更(geng)关(guan)心的(de)(de)是,房(fang)地产(chan)行业正处在(zai)下(xia)半(ban)场,将一(yi)份以“城市更(geng)新”为主题(ti)的(de)(de)白皮(pi)书贡献(xian)给行业的(de)(de)万彩吧,此时在(zai)思(si)考什么,下(xia)一(yi)步棋将落子何(he)处?

一、

10月11日,中(zhong)海(hai)(hai)联合体(ti)以(yi)底价93.99亿(yi)元拿下位于上海(hai)(hai)普陀区真如副中(zhong)心的4幅地(di)块。

划下重点,这4幅地块(kuai)均位(wei)于上(shang)海市(shi)区著名的(de)城(cheng)中村改造项目(mu)“红旗村”,也(ye)就(jiu)是(shi)说这是(shi)一个城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)项目(mu)。

作为“巨无霸”地块(kuai),其可(ke)供开发(fa)住宅面积(ji)达15.88万平(ping)方米(mi)、可(ke)开发(fa)商(shang)业面积(ji)为6.78万平(ping)方米(mi),也是今年上海核心区域(yu)出(chu)让的最(zui)大规(gui)模综合体(ti)之(zhi)一。

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近2年(nian)来,市区的(de)住宅地块在上(shang)(shang)海(hai)(hai)的(de)住宅土(tu)地交(jiao)易中(zhong)十(shi)分稀少。如果是传统(tong)招拍挂,整(zheng)个上(shang)(shang)海(hai)(hai)中(zhong)环核心位置都不大(da)可能找到(dao)一块如此(ci)巨大(da)的(de)土(tu)地。

而(er)这并(bing)不是(shi)中海第一(yi)块(kuai)大面积(ji)的城市更新用地,也不是(shi)最后一(yi)块(kuai)。

比如,由中(zhong)海全程投资建设的(de)北辛(xin)安项目(mu)是北京最(zui)大的(de)棚户区改造(zao)项目(mu),投资额达(da)500亿元,总占地(di)147公顷,可建计容面积约218万(wan)平(ping)方(fang)米,规划总建筑规模达(da)到了320万(wan)平(ping)方(fang)米。

2014年(nian),中海(hai)介入北辛(xin)安(an)项(xiang)目,创(chuang)造(zao)了(le)3个月完成定位、2个月控规获批、42天完成总(zong)量6000余户(hu)居民的房(fang)屋征收、7个月实现从征收到安(an)置房(fang)的开工建设的诸多奇(qi)迹。

与北辛安项(xiang)目(mu)类似(si),中海投资(zi)600多亿建造的(de)济南华山片区综合(he)开发项(xiang)目(mu),是山东省体(ti)量最大的(de)棚改旧(jiu)改项(xiang)目(mu)之一(yi),总(zong)规划(hua)建筑面(mian)积超过(guo)1000万平方米。

华山项目于(yu)2013年(nian)7月(yue)启动,2017年(nian)1月(yue)华山拆迁(qian)工作(zuo)圆满收官,安置(zhi)居民(min)拟于(yu)2018年(nian)全(quan)部(bu)回(hui)迁(qian)完毕。

目(mu)前(qian),中海这两个大体量城(cheng)市更(geng)新改(gai)造项目(mu)正在快速推进。

让业界(jie)关注的是,城(cheng)市(shi)更新项(xiang)目相比传(chuan)统(tong)拿地(di)开发的各个环(huan)节都(dou)要复杂得多,为什么中海(hai)依旧(jiu)收入囊(nang)中?

当整个(ge)房地产市场都(dou)在咬紧牙(ya)关“活下去”的时候(hou),这(zhei)样的大(da)手笔拿地,难道中海疯了吗?

当然不(bu)是。

目(mu)(mu)前(qian),所有开发商都面临着土地项目(mu)(mu)资源难以获取与规模发展的(de)矛盾,而在城市更新这(zhei)个(ge)逻辑中(zhong),中(zhong)海(hai)已找到了招拍挂+并(bing)购之外的(de)第(di)二条(tiao)赛道。

二、
中海大手笔落子真如旧改背后的大背景是,在经历了30年疾风暴雨式的大规模快速建设后,中国正迎来城市更新的浪潮。

根据(ju)中海在白皮书(shu)中的(de)判断(duan),目前,我国一二线城市(shi)已进入存量(liang)更新(xin)时代。

中(zhong)海白皮书中(zhong)的数(shu)据显示,2017年,中(zhong)国城镇化率(lv)已达(da)到58.5%,城市(shi)(shi)建(jian)设总(zong)体上告别(bie)了大规模扩(kuo)张(zhang)(zhang)的造城运动,未来的城市(shi)(shi)建(jian)设将呈现出快速发展(zhan)与(yu)结构调整并举的格局,城市(shi)(shi)发展(zhan)的重点正由“城市(shi)(shi)扩(kuo)张(zhang)(zhang)”转(zhuan)向“城市(shi)(shi)更新”。

所以(yi)(yi)你可以(yi)(yi)看到,在(zai)北上(shang)广深一(yi)线(xian)城(cheng)市的房地产市场,这(zhei)厢是土地供应愈加有限,那厢是旧(jiu)城(cheng)改(gai)造(zao)、旧(jiu)工(gong)业区改(gai)造(zao)等(deng)城(cheng)市更新需求日渐强烈(lie)。

这个规(gui)模有多大(da)?

中国(guo)指(zhi)数研(yan)究(jiu)院的(de)一(yi)份报告(gao)显示,2016-2020年间(jian),我国(guo)城(cheng)镇住(zhu)宅拆迁(qian)改造需求将(jiang)达(da)到(dao)29.33亿(yi)平(ping)方米(mi),占总体住(zhu)房需求的(de)34.4%,国(guo)内(nei)城(cheng)市更新的(de)潜在需求量十分庞(pang)大(da)。

还有业内(nei)人士预(yu)测(ce),城(cheng)市更新(xin)领域蕴含的商机,保守估(gu)计将达数万(wan)亿元(yuan)(yuan),仅北京存量(liang)市场就(jiu)有将近(jin)4000亿元(yuan)(yuan)的体(ti)量(liang)。

这(zhei)也意(yi)味着,在土地和(he)项(xiang)目资(zi)源(yuan)(yuan)越来越难以获取的(de)背景下(xia),像中海(hai)这(zhei)样拥有获取城市更新资(zi)源(yuan)(yuan)能力(li)的(de)房企,将极大(da)地丰富未(wei)来在土地拓展方(fang)面的(de)想象力(li)。

众(zhong)所周知,如今房企要获取土地,只有三条路可走。

第一条(tiao)路是招拍挂;第二条(tiao)路是兼并、收(shou)购;第三条(tiao)路是城市更新,也(ye)就是旧改。

招拍挂依然是(shi)房企拿(na)地的最主要方式,但这条路已经(jing)越(yue)来越(yue)难走(zou)。一是(shi)没地可拍,二是(shi)有地你也拍不起。

在热(re)点城市(shi)土地(di)(di)供应紧(jin)缺以及价(jia)格高企(qi)的背景(jing)下,大多数(shu)房企(qi)对一二线城市(shi)优(you)质地(di)(di)段(duan)的土地(di)(di)只能望洋兴叹。即使是中(zhong)海这(zhei)样的央企(qi),去年参与公开市(shi)场拿(na)地(di)(di)500多次,成功率也(ye)只有40%左右(you),最(zui)后拿(na)了70多宗(zong)地(di)(di)块。

比如北京,在住(zhu)宅用地(di)供(gong)(gong)(gong)应创下五年(nian)新低(di)之后,北京2017年(nian)供(gong)(gong)(gong)地(di)计划依然比2016年(nian)减少了200万(wan)平方米。在剔(ti)除保障房用地(di)后,房企可以参与竞买的住(zhu)宅用地(di)供(gong)(gong)(gong)应量仅剩下260万(wan)平方米,同比跌幅近(jin)7成。

上(shang)海也明确要求(qiu)严(yan)控城市添(tian)加建设用(yong)(yong)地规模,到2020年(nian)实现规划(hua)建设用(yong)(yong)地总规模“零增长”。

而作为非市场化拿地手(shou)段,兼(jian)并收购是中海这样的央企(qi)的强项。比如2016年,中海收购了中信集团的物业资产包(bao),新(xin)增土储2352万平。

但(dan)靠“买(mai)买(mai)买(mai)”补充土地储备只是锦上添花,远远不足以支撑(cheng)龙头房企的未来发展。

所以,为缓解“无米(mi)之炊”的困境,以中海(hai)为代表(biao)的房企们不再将(jiang)目光(guang)集中在(zai)火拼(pin)地王(wang)上,对存量土地的改(gai)造和提升便(bian)成为解决土地供应(ying)瓶颈的重要渠道。

三、
但一个尴尬的现实是,捕捉到城市更新这个市场风口的远不只中海一家,但真正将城市更新玩转的房企,屈指可数。

事实上,在(zai)城市更新的长(zhang)期追逐(zhu)战中,有(you)的房企布局较早(zao),深耕多年已初尝甜头,有(you)的仍在(zai)探索阶(jie)段、在(zai)试错中前行,有(you)的则是一筹莫展。

因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败;
缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅;
前期策划定位有问题使项目流产;
后期运营能力不足而导致难以为继的结局,比比皆是。

在白皮书中,中海总结了失败的原因:资金筹措难、拆迁推进难、产业发展难、民生保障难、生态人文保护难是城市更新面临的五大挑战。
用中海在白皮书中的话来说,优秀的城市更新实施主体需要具备规划定位、资金平衡、建设运营、统筹协调、文化生态打造等五大综合能力,才能有效应对城市更新中面临的各种挑战。

所以,为整个行业提供借鉴,可能是拥有(you)丰富的(de)大城、大体量(liang)更新(xin)改造(zao)经验的(de)中海发(fa)布这(zhei)本城市(shi)更新(xin)白皮书的(de)最大价值(zhi)。

早在(zai)数(shu)年前,中(zhong)海就积(ji)极涉(she)足大规模的城市更新(xin)及区(qu)域综(zong)合开发(fa)项目。截至2017年12月,中(zhong)海各类城市更新(xin)与区(qu)域综(zong)合开发(fa)建筑面积(ji)超过1300万平方米。

通过不同区域、不同资源禀(bing)赋更(geng)新改造项(xiang)目的(de)(de)(de)实践(jian),中海系统总结(jie)各类项(xiang)目运行(xing)过程(cheng)中的(de)(de)(de)经验及教训,在城(cheng)市(shi)更(geng)新的(de)(de)(de)理(li)论层面、政策层面、实践(jian)层面形成了深厚的(de)(de)(de)积淀。在白皮书中,中海也(ye)毫无(wu)保留地分(fen)享了自(zi)己(ji)做城(cheng)市(shi)更(geng)新项(xiang)目的(de)(de)(de)成功(gong)经验。

例(li)如,北辛安项目是迄今(jin)为(wei)止北京市规(gui)模最大、改(gai)造过程最为(wei)复杂的棚户(hu)改(gai)造区之一:

项(xiang)(xiang)目(mu)改(gai)造(zao)(zao)(zao)涉(she)及居民6000余(yu)户(hu),占北(bei)京2016年全年改(gai)造(zao)(zao)(zao)任务(wu)的15%,此项(xiang)(xiang)目(mu)更新改(gai)造(zao)(zao)(zao)共可实(shi)现人(ren)口疏解约(yue)2万人(ren)。项(xiang)(xiang)目(mu)改(gai)造(zao)(zao)(zao)共迁(qian)移低(di)端(duan)产业200余(yu)家,建成后(hou)总建筑规模将达到320万平方米。

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安置房整体鸟(niao)瞰(效果图)

而在中(zhong)海(hai)的(de)操刀下,北(bei)辛安也成(cheng)为了北(bei)京(jing)推(tui)进速度(du)最快的(de)棚改项目:

控(kong)规调整(zheng)批复(fu)快:2015年(nian)11月,距改造协议签订不到1年(nian),北(bei)辛(xin)安棚(peng)改项目控(kong)规调整(zheng)便获得批复(fu),高效完成控(kong)规调整(zheng)工作;

前期手(shou)续取(qu)得(de)快:自2016年3月起,历时不(bu)到9个月,项(xiang)目各项(xiang)前期手(shou)续便已取(qu)得(de),为后续项(xiang)目征收(shou)工作的顺(shun)利(li)开展奠定了基础;

征地工作完(wan)成快:仅用1个月时间取(qu)得(de)(de)了(le)常(chang)规(gui)至少(shao)半年才能取(qu)得(de)(de)的征地批复;42天内(nei)完(wan)成了(le)总(zong)量6000余户的居民房屋征收,取(qu)得(de)(de)了(le)非住(zhu)(zhu)宅签约率100%、住(zhu)(zhu)宅签约率超(chao)98%的佳绩(ji)。

完成如此大而复杂的(de)(de)(de)(de)棚改(gai)项目令行(xing)业瞩目,北辛安项目也被誉为“征收(shou)的(de)(de)(de)(de)百科全书”“北京老城(cheng)区转型升级的(de)(de)(de)(de)样本(ben)之作(zuo)”,成为全国旧改(gai)项目征收(shou)工作(zuo)的(de)(de)(de)(de)典范。

这一方面(mian)(mian)体现(xian)了中海对大(da)体量(liang)(liang)项目超强的(de)(de)(de)综(zong)合开发能力,在项目运(yun)行前瞻性、系统(tong)性管理方面(mian)(mian)具备一流(liu)的(de)(de)(de)专业水平;另(ling)一方面(mian)(mian),中海强大(da)的(de)(de)(de)资金实(shi)力、丰富的(de)(de)(de)城市建(jian)设运(yun)营理念,完(wan)善(shan)的(de)(de)(de)指挥系统(tong)和工(gong)作流(liu)程,也对大(da)体量(liang)(liang)项目的(de)(de)(de)有序推(tui)进发挥了积极作用。

如今,更(geng)新改造后的北辛(xin)安社区规(gui)划布局科学合理,住宅房(fang)屋宽敞、舒适、美观、智能,小(xiao)区环境(jing)绿色宜居(ju),生活配置全面提(ti)升。未来,北辛(xin)安将被(bei)打造成集多种功能于一(yi)体的“中海科技(ji)金(jin)融城”,产业更(geng)加丰富、更(geng)加多元、更(geng)加高端。

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区(qu)域规(gui)划效果(guo)图

万彩吧斥资600多(duo)亿投资打造的济南华山片区(qu)综合开发项(xiang)目,则是济南史上(shang)体量(liang)最大、生态资源受(shou)损(sun)最严重的棚改项(xiang)目,拆迁(qian)体量(liang)相(xiang)当于一(yi)个(ge)县(xian)城。

仅(jin)用5年(nian),中海就将缺乏产业(ye)支(zhi)撑又(you)贫困混乱的(de)华山(shan)片(pian)区,打造成(cheng)一个集“山(shan)、泉、湖、河、城(cheng)”于(yu)一体的(de)绿色(se)生态宜居(ju)新城(cheng),赢得了“世界级生态新城(cheng)”的(de)美誉。

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